부동산 경매절차는 강제경매와 임의경제의 두 절차가 있습니다. 다만, 그 절차에 있어서 큰 차이가 없으므로 여기서는 강제경매절차를 중심으로 설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만 별도로 설명하고자 합니다. 그리고 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대하여는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록 하겠습니다.

강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다. 예컨대, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다.

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 이는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다.

한편, 경매사건의 유형에 따른 담당 판사의 판단에따라 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 기일입찰 방법외에 기간입찰의 방법이 추가되었고, 매수신청의 보증방법도 현금, 자기앞수표로만 제공하였던 방식에서 일정액의 보증료를 내고 발급받은 경매보증보험증권의 제출로도 가능하도록 하였습니다. (2004.9.1부터 시행)

경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 환가한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.

① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다.

② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시 하지는 않습니다.

그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.

◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.

◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.
또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

제공:대법원경매정보